北京：上半年33个项目零销售 三大原因造成滞销

2008年上半年京城很多住宅出现零销量的现象。

    近两成项目没卖出一套房

    近日，北京晨报与和讯网联合推出2008年上半年京城楼盘销量排行榜。该销量调查涉及2008年1至6月25日拿到销售许可证的项目北京市区及郊县共176个项目，其中，住宅90个，公寓39个，别墅28个，写字楼19个。

    本次调查显示，零销量项目共有３３个。其中住宅项目有１３个，公寓6个，别墅8个，写字楼6个。分析数据可以看出，每平方米8000至12000元的住宅项目最容易销售，公寓销量前10位的售价约在每平方米15000至20000元。

    值得一提的是，2008年上半年京城很多住宅出现零销量的现象。这其中有部分原因是开发商拿到销售许可证后不开盘；但也有部分原因是地理位置欠佳、配套不成熟、售价偏高等原因造成的。

    由于去年市场情绪普遍乐观，投资性、投机性需求亢奋异常，供需比严重失衡，房地产市场出现过热现象，房价出现非理性高涨。但随着一系列宏观调控政策的出台，今年市场投机炒作现象已得到一定控制，楼市进入理性调整期，消费者观望情绪加剧，市场需求下降，供需比严重失衡状态得到缓解，楼价涨幅逐渐回落。同时，由于近期央行存款准备金率已提高到一定幅度，公众预测今年下半年央行仍可能会加息，以更好地抑制通胀压力。再加上近期股市大跌、CPI上涨、油价高涨，种种不确定性也让楼市观望情绪愈发严重，2008年的楼市一片惨淡。

    但也有一些项目逆市热销，比如位于昌平板块的北街家园、望都新地、紫金新干线。位于清河、西三旗的一些项目也取得了不错的成绩。定价在8450元/平方米的望都新地达到了93.8%的销售率，均价为9500元/平方米的大兴的理想城也同样达到了93.8%的销售率。由此可见，地理位置和合适的定价是决胜市场的关键要素。

    本次调查除了覆盖市内各区域之外，还包含了东部的朝阳区、通州区、顺义区、平谷区；南部的房山区、丰台区、大兴区、亦庄开发区；西部的石景山区、门头沟区；北部的海淀区、昌平区、怀柔区、延庆县、密云县范围，覆盖了北京辖区的全部。

    行情分析：三大原因造成滞销

    原因1 房价高

    从晨报与和讯网联合推出的统计数据可以看出，普通住宅的滞销大多属于定价偏高导致的销售缓慢。如位于东二环和东三环之间的圣世一品阁，定价在30000元/平方米；位于丰台区三环四环之间的文成建筑定价在18000元/平方米，远远高出周边项目的定价造成销售迟缓。

    晨报与和讯网联合推出的统计数据显示，定位比较高端，定价较高的公寓类项目，虽然所处地段较好，位于城市主干道附近，生活配套设施较为完善，但由于价格超过周边区域楼盘，且套均面积普遍偏大，过高的总价令购房人难以承受，比如冠城·名敦道、顺驰蓝调国际、帝景博悦、朱雀门等。

    原因2 地段差

    晨报与和讯网联合推出的统计数据显示，滞销楼盘很大一部分项目在相对偏远的郊区。这些项目滞销的主要原因是一段时间内区域供给量较大，且该区域的主要消费群体应仍是郊区本地居民，市场消化力有限。比如，房山区的不少项目销售迟缓。

    原因3 开发商捂盘

    通过晨报与和讯网联合调查统计结果发现，此次有33个项目是零销量，这些项目有别墅、公寓，也有普通住宅。采访后得知，这些项目大多数是开发商取得了销售许可证后，捂盘不售。比如MOMA万万树、西苑好山居等都是在今年1月份取得了预售许可证，但截至记者发稿时都还没有开盘。

    区域利好是旺销主因

    晨报与和讯网联合推出的统计数据显示，现在京城在售住宅大多分布在四环至六环之间，一些热点区域仍受到购房人的追捧。如昌平板块，北街家园、望都新地、紫金新干线三个位于昌平的项目雄踞畅销榜。同时，清河、西三旗板块处于炙手可热的中关村板块、上地板块与奥运板块交界的黄金三角地带，无论是从人文环境，还是从经济发展角度来看，其潜力都无可限量。该区域的另一个利好是地铁8号线二期北延方案的确定。

    专家观点：需求被虚高的房价拒之门外

    北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，晨报与和讯网联合推出的调查数据显示，“市场不是没有需求，而是需求被房价的虚高给拒之门外。”杨少锋说。

    杨少锋认为，滞销的楼盘主要原因一是价格过高，比如说帝景博悦，价格从开盘的6000多一直涨到现在的25000元每平方米，短短四年左右时间涨了四倍，几乎每年价格翻番；二是项目取得预售许可证一直没有开盘，或者说没有大规模的开盘，比如说冠城·名敦道，至今没有正式销售；三是项目本身存在硬伤，难以得到市场认可。

    大部分畅销楼盘有两个特点，一是项目整体品质比较高，比如说国奥村；二是相比区域同类楼盘价格低，比如说公园1872。也就是说，即使是当前的楼市，性价比高的项目依然会得到消费者的认可。

    杨少锋表示，只要项目不存在硬伤，再加上售价合理，都不会发生滞销问题。

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